张宝全：莫为房价庸人自扰 涨幅低于5%有问题

如何看待目前房地产市场的发展？形形色色的专家学者，在指责房价增长过快的时候，却犯了一个逻辑错乱的毛病。把地产商容易出现暴富群体和房价的快速上涨简单联系到一起，就认为目前中国一些城市房地产价格的快速上涨不正常。中国的房地产价格上涨是否太快？上海房地产市场是否存在泡沫，专家学者和行业大腕打了2年口水仗，本来很清楚的道理，却越打越糊涂了。

首先说对中国整体房价的错误认识。

根据公开的统计数据，2004年中国房地产的价格比上年上涨了16%多，这很高。但是我认为我们现在仍然缺乏一个科学的分析和统计。因为16%不是一个真正的上涨幅度。2004年，精装修交房达到了超过了70%，可是在2003年，这个数据才不到30%多。而精装修成本在房价里面要占到了15%-20%。所以我们房价上涨里面有一部分的因素是因为精装修交房。把精装修的钱算到里面去了。原来交房是毛坯，装修你自己掏钱，不算在我的房价里面，现在精装修了，你这个装修成本算到房价里面了，所以会导致房价的数字上的增长。

我认为去年全国的房价大概只上涨5%-6%左右。如果低于5%那么就真的要出问题了。为什么？我们的经济增长幅度达到了9%，我们的通货膨胀是5.3%，我们的物价上涨是5.3%。房价涨到5%就等于什么都没有涨。如果房价在数字上不涨，那就等于房价是降了。房价降了，就说明我们的经济结构一定是有问题的，经济运行是一定有问题的。

虽然总体来讲市场正在向成熟过渡，但是我们市场化的程度不是很高，很多配套不是很系统化，再加上我们缺乏一个市场评估的科学系统。也加上媒体太多，为了生存，媒体开始不正当的竞争，为了吸引眼球往往把事实夸大，也造成了舆论的性质让观众在其他方面造成混乱。

象中房指数，搜房一开始搞得是科学的，但是后来他发现这样他挣不到钱。所以后来就去卖样本，哪个楼盘给我几十万我就把你选入样本户，一卖就根本不顾事实了，就胡来了。

关于上海楼市，现在从中央政府开始，都认为上海是中国房价快速上升的领头羊，不断出台各种政策来打压上海不断上升的房价。我个人认为这都是带着一种行政色彩的对市场的想象。比如说很多人怪温州炒房团和海外游资把上海的房价炒高了，但是很少人会静下心来研究为什么。如果说上海房价是炒房团炒高的话，你叫他换个小城市去炒炒看，他能不能炒起来？如果市场本身没有上涨的空间，谁会拿着自己的钱给大家做贡献？事实上炒房团炒做上海房地产的根本原因在于，他们看见了上海房地产巨大的升值空间。为什么说上海有巨大的升值空间呢？因为上海正在成为一个亚洲甚至世界新的经济中心。亚洲金融危机的解除，美国IT泡沫的过去，全球经济重新的繁荣等，这些因素都刺激了上海要迅速成为这样的城市。大量国际大企业、大机构的进入，自然会拉高上海的房价。在这样的背景下，上海原著市民的消费能力与迅速拉升的房价出现很大的反差是完全正常的，没有必要指责出现泡沫，更不必要担心房地产市场会崩盘。现在流行一句话，上海已经不是上海人的上海了。没错，从经济发展的角度讲，上海已经是整个亚洲乃至全世界人的上海了。

可以确定的说，只要上海成为经济中心的趋势不变，上海的房价就不会出现崩盘的可能。

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