调控和堵截炒家进退两难 炒楼客转向长线投资

去年以来由于广州楼价上升迅猛，令这个素来以自住为主的市场上突然出现了不少投资型需求。
谁在炒楼

陈先生毫不讳言自己就是一名楼市投资客。

由于自己从事的是和房地产业相关的行业，因此一般对于新楼盘发售的信息都比较灵通。去年他就是靠着在认购期抢先定下一些热门楼盘的平价小户型单元，然后通过在楼盘公开发售时找到新买家迅速转手这样的手法，前后赚了十几万元。

但是对于今年的市道，他摇摇头说：“没去年好赚了。”他表示自己刚刚在一个据传被认定为违章建筑的小户型公寓的发展商手里千辛万苦地拿回了一万元定金，而前几天又在已经下定的南洲路爱都新天地这个楼盘里交了首期，将短线投资转为长线投资。

据满堂红、合富辉煌、中原地产等中介的有关负责人介绍，像陈先生这样活跃在广州各个新盘之间的短线炒家其实为数不少。但由于最近政策及发展商对炒楼风的打压，这些炒家往往要另寻对策，而资金实力较强的则转为长线投资者。

即将在珠江新城开发投资性公寓的嘉裕地产某叶姓负责人表示，根据他们的市场调查报告，现在公寓是长线投资客最为热衷的投资品种，而地段尚可的住宅类物业则是短线炒家青睐的品种。而炒家大多是与房地产业相关行业内的人士，长线投资客则多为普通的消费者。一些比较热门的住宅盘发售时，炒家与销售人员联手炒楼的情景屡见不鲜。而长线投资客则较为理性，他们会综合考察楼盘的整体质素，包括其租金回报和升值潜力。

　　炒家进退两难

合富置业华标分行的经理朱良邑表示，近期开发商因受政策影响，不敢再如以往一样搞长期的“内部认购”把戏，炒家找到下家的时间紧迫，难以像以往一样迅速脱手。因此从这段时间来看，长线投资客的比例相比短线炒家有增多的趋势，甚至还出现了某大型投资客一次性以低于市面价格每平方米数百元水平购入协和新世界四期所有单元，然后自己进行包销这样的新投资方式。

事实上，发展商也并不欢迎投机性质浓厚的炒家，因为早期入市的炒家很可能以低价抛售物业导致其一手销售出现障碍。而且炒家过多损害了真实买家的利益，也会使楼盘失去口碑。

以往番禺一些交投量比较活跃的楼盘有不少二手炒家，他们往往与中介公司大量吸纳较市场价平价单元然后转手卖出。但是4月份，广州市房管局实行交易除收契税后，规定凡个人转让自用不足五年且有增值的住宅征收1.3％的个人所得税，对个人转让购买不足一年且有增值的住宅或公司转让住宅征收总额约5.5％的营业税（包含了附征的城市维护建设税、教育附加费）。此类炒卖二手住宅的情况得到有力遏制。

中原地产番禺区高级营业经理关经宇称锦绣生态园这类二手交易量极大的楼盘，其发展商也出台了在交楼两年内，不允许物业转名的规定，进一步限制炒楼客。

关经宇表示，虽然政府政策的出台，能在一定程度上遏制炒楼，但是也有部分操作不正规的中介和炒家合作，发展出一种“空中过户”的方式，即向业主交了订金后，约定较长时间后才交首期款，然后在这段时间内积极寻找接手的新买家，从中赚取差价，以避免因过户而产生的费用。

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