详释楼市新政 南京各区普通住宅价标准划定

新闻索引：江南八区≤8690元/平方米、江宁区≤5100元/平方米、江北片区≤3700元/平方米，房价超过该标准的将被视为非普通住宅，6月1日后不得享受税收优惠。昨日楼市新政生效第一天，南京市正式召开新闻发布会，划定“非普通住宅”详细标准，并出台地税、财政、房产、规划四部门《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见的通知》，这使得南京接近20%的“非普通”楼盘将被列入调控范围，购房不满2年就转手的炒家面临5.55%的营业税。

关注焦点：各区普通住宅标准正式划定

昨日，南京市房产局副局长郭宏定在新闻发布会上明确宣布了普通住宅房价标准：江南八区≤8690元/平方米，江宁区≤5100元/平方米，江北片区≤3700元/平方米。

江南八区就是玄武区、白下区、建邺区、秦淮区、鼓楼区、下关区、雨花台区、栖霞区行政区域划分范围，江宁区为江宁行政区域范围，江北片区包括六合区、浦口区行政区域范围。

为何如此划分区域？郭宏定表示：这与上海有类似之处。上海是将当地划分为内环、内外环之间、外环三个区域，内环普通住宅房价标准为1.75万元/m2,内外环之间为1万元/m2,外环为7000元/m2。和上海一样，南京区域划分及房价标准将每半年公布一次。

南京20%楼盘为非普通住宅

按照此次出台的系列新政，举凡小区容积率在1.0以下的、房价超过上述标准的、单套面积大于144m2的，只要满足一条，将不得再享受税收优惠，最直接的影响就是契税将从6月1日前的2%恢复到国家标准的4%。

那么由此标准决定的南京楼市的调控力度究竟有多大？昨日，市房产局郭副局长发布了一组事前调查统计：网上房地产吸纳的南京95%的楼盘中，面积在144平方米以上的商品房数量大概占可售数量的15%-16%，超过价格标准的楼盘主要在江南八区，约占3%-4%，两者相加，受税收新政影响的商品房可达总量的20%。

挑高房学区房难逃新政重税

受税收新政影响最明显的楼盘大多集中在主城核心区，比如新街口和龙江；而以往一些以“挑高”和“学区”喊出万元每平方米高价的楼盘也是难逃征收范围。

记者粗略地统计了一下，今年5月最新的南京楼盘涨幅表显示：主城共有六个楼盘房价超过了8690元/m2的标准：世茂滨江新城10914元/m2,文泽园8714元/m2,长发中心12071元/m2,仙霞公寓13787元/m2,五星年华大厦9183元/m2。其中仙霞公寓是学区房，长发中心是新街口附近挑高住宅。

另外还有丁山桂墅园等个别别墅容积率低于1.0、栖霞、江宁等地别墅面积超过144m2,南京市可能被列入征税范围的房屋分布的主要小区将不下10个。

权威声音：南京市房产局副局长郭宏定

南京房价涨幅已经大大回落

问：此次新政中非普通住房制定的依据是什么？

答：对出台的标准，是在地方政府充分理解国务院精神，包括3月27日的国八条精神以及5月11日国家七部委的意见的基础上制定的。国务院的精神主要是要稳定住房价格，促进房地产市场平稳发展，特别是要防止房价的大起大落，而且国务院明确提出相关部门和地方政府要切实负起稳定房价的责任。

而目前来看,南京的房地产市场情况总体上是健康的，这主要从四个方面来考察：首先供需基本平衡，供应略大于需求。其次，楼市结构趋于合理，包括户型、面积等都有所改观。第三，南京房地产市场的价格已经逐渐平稳。按照楼市商品房的预售价格，今年1-3月份楼市均价，同比涨幅是9%，而环比，就是与去年12月份比还低了2个百分点，1-4月这个涨幅是7.6%，1-5月份涨幅为8.5%，和去年同期的涨幅相比，是大大回落了，南京的房价已经出现了非常平稳的势头。第四，主体规范，南京去年、今年不断出台禁炒令、网上房地产等措施，收到良好效果。

国家这次政策出台前，我们在上海开会，特别提到：要把房地产市场持续繁荣地发展下去。按照国家政策，这三个标准也是缺一不可，中国是人多、地少，资源相对紧张，提出144m2的面积标准，是比较实事求是的。总之一句话，新政的目的就是要保持房地产市场平稳。

南京市物价局房价处处长徐从杰

部分非普通住宅价格将放开

问：有些房屋因为是精装修、高科技房价可能比同类区域高，从而被列入非普通住宅难享税收优惠，这是否与国家鼓励精装修、鼓励节能建筑的建设方向相互矛盾？

答：江苏省对商品房价格的管理是实行两种管理形式，第一，普通住房实行政府指导价，第二，高档房和非住宅实行市场调节价格。物价局只对普通住宅进行价格审批。而在非普通住房的价格界定标准中，牵涉到部分精装修房的价格可能高出区域标准线，对此市物价局和房产局就此问题进行了专门的研究，研究决定开发企业在以后的精装修房销售时，实行两份合同，一个是毛坯房，一个是精装修合同。而精装修部分的实际价格，因为不是“普通住宅”，物价部门不予审核，但价格也不能任由开发商虚报，可以通过市场评估来确定。

这意味着以往开发商将装修和房价“盖着盒子摇”的方法行不通了，因为房价一旦超标，购房人就必须为此多付税，增加了销售难度；而将装修与房价分开算账，作为普通住宅，开发商将难逃物价部门的价格监管。

南京市地税局副局长郑良

营业税及附加税率共5.55%

问：征税税率到底是多少？

答：对于新政策到底实行多少税率的问题，南京按5.55%征收。其中5%是转让不动产类的营业税率，另外附加于营业税额上再征收7%的城建税和4%的教育费附加，合计即5%×（1＋7%＋4%)＝5.55%的税率。

问：交件日期在6月1日前，房产证日期在之后的，怎样缴税?

答：目前南京市尚未制定具体细则，正等待省局通知。记者从江苏省地税局了解到，6月1日之前的涉税事宜仍按原政策执行。所谓“涉税事宜”就是收取营业收入款项或索取营业收入款项票据的当天，即发生了营业税缴纳义务。涉税发生在6月1日之前的，一律执行老政策。“老政策”是什么样的呢？营业税暂行条例规定，个人销售不动产，按销售额征收营业税。但是《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》作出了优惠规定，对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。

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