开发商捂盘一年内三度提价 炒楼客大肆圈房逐利

去年“十一”黄金周期间，广州某大型地产集团旗下楼盘“坐地起价”，各发展商纷纷效尤，各盘纷纷以在售价格20%、30%的幅度升价，经历了今年元旦和“五一”黄金周的再度涨价之后，广州楼价最高的升幅竟然高达50%！一年内房价三度飙升，本报记者独家调查发现：发展商坐地起价，中介行暗中炒楼，投资客蠢蠢欲动。

开发商一年三提价

“目前部分楼盘价格已经提前透支了买家5年的升值”，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江在谈到珠江新城楼价时，直指部分发展商定价明显虚高。广州某大集团从去年10月起，多次将旗下楼盘售价集体调高5—10%。同样一套单位，在去年10月到今年5月的价格升幅达30—45%！在许多买家眼里，发展商频频挑高售价的行为无异于“趁火打劫”。

房价暴涨，发展商难辞其咎。2005年9月，某大型发展商在旗下楼盘一番巡游之后，认为楼盘的卖价太低，当即决定提价。十月的月历翻到，该地产集团旗下来楼盘“坐地起价”，各盘纷纷以在售价格的20%、30%的升价，经历了今年元旦和“五一”黄金周的市场洗礼之后，最高的升幅竟然高达50%！同样的“价格跳板”也在珠江新城的某盘出现。该盘从去年12月开始内部认购以来，到今年4月份时，短短的5个月时间内，成交价格连续经历了9000、13000、15000的三级跳。而在番禺的华南板块，“五一”期间也卖出了均价32000元／平方米的楼王。近日，一位发展商更是对记者宣称：“土地资源越来越稀缺，一手楼真的就该当奢侈品来卖了！”

“捂盘”被认为是发展商“操纵”房价、哄抬房价的方式之一。业内专家表示，发展商利用捂盘销售调控，人为制造楼市供不应求的假象，从而导致买家追抢、追涨的热销局面。广州市房管局“五一”巡查时发现，多数楼盘存在“囤货”情况，在售单位甚至不及可售货量的1／5。从去年宏观调控政策出台，到今年楼市全面回升，楼盘“惜售”、“捂盘”都是发展商保住高楼价或不断跳升的绝招。有业内人士就指出，预计“五一”过后，发展商“惜售”依然是楼市的“主旋律”，如果政府没有大批量的地块推出，发展商对“惜售”行为还是会列出一大堆的理由。

房价背后是地价。自去年以来，开发商对土地的追求已达“疯狂”地步，广州市土地出让价格屡创新高，几乎每次热门土地拍卖均造就新“地王”，土地一级市场成了大赢家。今年出让的机场路地块，更是创下了楼面地价5481元／平方米的纪录。“拍卖方式可能导致哄抬价格！”广州地产专家韩世同认为，在今年4月之前，珠江新城的商务地块都是以接近最近交易价的价格拍出的，但4月11日后，这里的地块突然以至少80%的增幅身价飙升，半个月内连创新高，令人对其中是否存在哄抬打上问号。

近几年，房地产市场已经较过去发育壮大许多，房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外，触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态。

有专家表示，开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题。房产商难逃“以垄断土地来垄断房价”的嫌疑。近来，珠江新城地块几乎都被同一家发展商拿去，业内的关注的热点也从“地王”转到“地主”的层面。囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，而显然有关部门对此缺乏有效的制约手段。

中介行囤货炒卖

借着楼价上涨的势头趁火打劫的又何止发展商？中介、炒家同样利用楼价上涨的时机兴风作浪。记者日前接到举报称，广州某著名销售代理公司在代理老城区某新楼盘时，强迫买家缴纳高达6万元的中介费，威胁买家“如果不交就别想买”。

截留房子自己炒卖

如今不少中介、炒家动用少量资金即可圈下好单位抬价出售。在新盘较少的越秀、荔湾以及买家关注度高的天河区，朝向较好的单位和投资价值高的小户型单位通常在开盘时就被标注“已售”，有内部人士透露，被“捂住”的单位除了发展商想留着卖高价外，多数流入了中介和炒家的手中。

相比一般的个人投资投机炒房者，中介公司或中介人士炒楼，对市场尤其是对楼价的快速飙升影响更大，更加容易制造市场紧张气氛，左右市场价格，引发楼价快速飙升，加剧市场的波动。

日前，某楼盘推出新一期项目，售前开发商方面对外宣称共有200多套新货面市，然而正式发售当天，上千持筹等购的消费者等到的仅仅一百来套单位。有消费者当场责怪开发商不讲信用，囤积货源“待价而沽”，任凭开发商再三申辩也难脱“黑心无良”之骂名。事后记者了解到，代理该楼盘的中介公司截留了大部分单位自己炒卖了。据了解，目前广州地产中介代理公司或中介人士投资炒楼现象业已不乏其见。

虽然广州有一些中介代理公司，例如中原地产与美联置业等等再三声明不炒楼不赚差价，但事实上广州确实有中介代理公司中介人士参与楼房炒作。

据了解，目前不少中介代理公司或中介人士炒楼大都是依仗自家代理相关楼盘的优势，抢先介入截留事前相中的好单位转手牟利。一些中介公司中介人士炒卖同行代理的楼盘，甚至个别没有一手楼盘代理资格的二手中介代理公司也参与一手商品房的炒卖。

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