买房风险剧增 五城市二手房租售比超国际警戒线

1∶370的二手房租售比(月租金与房价之比)意味着什么呢？凭借租金收益，投资者得用30年左右的时间收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。事实上，北京、上海、深圳等地二手房“租售比”已经悄然超出国际警戒线。在二手房租赁市场不温不火，甚至高端二手房出现房租持续下跌的情况下，房价还会攀升吗？专家提醒，租售比超高表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。

“租售比”超出国际警戒线

“我们想买套小两居，房子都看到五环边上了，价格涨到7000元/平方米，而这套70平的房子要是租的话，月租金也就1300元左右。”刚刚毕业一年不到的北京航空航天大学的博士陈先生有些不理解，他告诉记者，他在西五环内看的这套房子是1998年建的，房屋样式有些老旧了，但就是房价坚挺。

“如果按照国际通行的二手房租售比来计算的话，这套房子的租售比已经达到1∶370。”北京房产中介公司“我爱我家”副总经理胡景晖接受记者采访时说，“这就意味着，如果单纯投资买这套房子的话，依靠租金收益，买房人将在30年左右的时间内收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。显然，这对投资性买房者来说，房价已经处于高位，购房风险加大了。毕竟未来的30年内不确定性因素太多了。”

“根据我们对北京、上海、深圳、杭州、广州五大城市中心区二手房租售比跟踪调查发现，北京、杭州、上海、深圳的租售比都已经超出国际公认的租售比警戒线，其中，上海、杭州、深圳超出近1倍，只有广州二手房的租售比尚在警戒线附近。”胡景晖告诉记者，在北京朝阳区的CBD核心地带，富力城的两居室租金在3500元/月，房价96万元左右，租售比在274∶1，而现代城也差不多在271∶1。这个租售比已经超出国际警戒线20-30%。深圳福田区的金色家园的两居室租售比在319∶1，高出国际警戒线50%。

相比较而言，上海、杭州的租售比则高得多。上海卢湾区的汇龙新城二手房租售比高达408∶1，而杭州滨江区的彩虹城租售比也达到404∶1，这两处楼盘租售比已经超出国际警戒线1倍多。

记者注意到，尽管“我爱我家”只是跟踪五大城市中心区的租售比情况，实际上这些城市的许多区域，二手房租售比都已经高出国际警戒线。就像陈博士所看的房子已经到北京的五环附近了。屡屡超出国际公认警戒线的二手房租售比对应着眼下居高不下的房价到底是一种什么样的关系呢？有人说，中国二手房租售比已经检测到楼市的“高烧”了。

五城市租售比时间：2007年1月

高“租售比”难掩楼市“高烧”

尽管有许多地产商仍认为中国楼市没有“泡沫”，房价仍有上涨空间，悄悄地攀升并超出国际公认警戒的租售比似乎近距离地测到了楼市的“高烧。”

“如果根据国际公认的二手房租售比来衡量中国房价的话，则意味着北京中心区房价已经有20-30%的泡沫成分，深圳中心区房价有50%的泡沫，而上海、杭州中心区房价泡沫差不多有100%。”胡景晖给记者算了一笔账，这五座城市，广州中心区房价相对来说泡沫成分少一点。

一位业内人士也表示，一般而言，“租售比”能够客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

记者查阅相关资料了解到，通常所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算“租售比”的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。这表明，房地产有投资价值，而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比，中国房价虚高已是不争的事实，而投资性买房的风险已经无法从理论上来解释了。

下一篇：发改委报告称07房价继续高涨 未来两年进入低迷

特别推荐

• 更多>>