2007年10月中国以及武汉房地产市场形势研究报告

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一、10月国家宏观形势

针对9月央行再次加息，上调购买第二套商品房的贷款首付比例及贷款利率，再次引了全国范围内的浓厚观望氛围，而武汉也随后出台的关于商品房更名、退房的新规，国家及地方政府规范房地市场交易秩序、抑制房价上涨的态度似乎更加鲜明，那么，在本月“金九银十”的传统楼市旺季，对面如此接二连三的举措，市场反应如何呢？下文将从全国及武汉两个方面结合市场近期反应，对整体房地产形势及未来发展趋势予以分析。

■近期出台相关金融政策：央行第二套房贷款新政概要

中国人民银行、银监会于2007年9月27日发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

■“第二套贷款住房”各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长期走势待关注仅管央行出了新政，但相关细则并未统一，如：在如何界定第二套房的标准上界线模糊，对第二套房的界定是以户还是在套各地方的商业银行都拥有不同的解释权，如此一来，新政对市场立竿见影的效应被弱化。

但是，从目前的政策趋势分析，我司认为：从未来长远来看，最终的第二套认定标准会以家庭为单位。这是因为将来开征的“物业税”很有可能是以家庭为单位，第一套房产豁免，第二套以上的房产开始征收。因此，以家庭为单位了解个人持有房产的实际状况将成为有关部门必须完成的任务，建立家庭实际持有房产的动态数据库将是大势所趋。

以下为各地不同银行针对第二套住宅所出台的相关细则：

北京建行：以户认定第二套房北京地区首付提至50%。

上海：光大和华夏两家银行均是以个人为单位(包含主借款人和共同借款人)进行认定。

长沙中行：以家庭为单位界定第二套房。

长沙浦发行以个人为单位，将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.2倍，对第四套则不予受理。

民生银行武汉分行：确定为第二套住房的，或外地人用于投资的房屋，首付提高至四成。

一线城市普遍“价涨量跌”，政策积压“干炒”一族面对新政，各地房地产市场虽然呈现出各自不同的表现，但均有一个共同点即：房地产市场交易量有下降的征兆，但价格仍上涨迅猛。各地的表现如下：

北京：据北京市房地产交易管理网统计，10月份北京新建商品房的销量比9月份下降了20%左右，二手房的成交量与9月份基本持平，但与往年同期交易量10%以上的增长相比，交易量其实也在下降。与此同时，10月北京房源挂牌均价却仍然突破了11000元/平方米的关口，环比9月再度上涨4.5%。

上海：10月份，上海新房销售量比9月份下降近两成，二手房市场整体成交量也比9月份下降了三成左右，与往年同期相比，交易量下降了五成。而价格上，10月商品住宅11739元/平方米的成交均价比9月10383元/平方米上涨了13.06%，房价涨幅仍然较大。

广州：10月广州10区一手住宅成交量则跌了三成，预计全月成交量只有50万平方米左右，比9月少了20万平方米。而在成交套数上，10月前29日成交只有3809套，也远比9月的5247套少。虽然成交量大跌，但广州楼价还是急速上升，突破了12000元/平方米的新关口。10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元/平方米，而9月为11228万/平方63米。

深圳：10月，在房贷新政的影响下，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟今年来成交量最低的8月相比，也只达到了8月全月的27%。而在价格上涨幅却仍然位居全国前列，仅上半月新房均价就达到了14900元/平方米，其中关内均价为23200元/平方米，关外均价为12400元/平方米。

武汉投资比重适中，楼市现观望情绪从10月武汉楼市销售数据看，十月市场消化总量环比下降，而价格仍坚挺上升。总量环比下降，一方面受供应结构和布局的错位影响。近年供应主力开始由中心向近郊、远郊外围扩散，而中心供应主体为售价8000元/㎡以上楼盘，与需求主体有一定偏差。一方面市场中存在一定观望情绪。原有贷款，利率可下浮0.85;新政策，第二套贷款住房实行基准利率上浮1.1倍;资本成本上涨近30%，压缩了投资者空间。在国家经济由单边走向国际市场的背景中，投资者渠道在扩宽。同时，近期美元贬值，原石油、黄金价格上涨，期货市场吸附部分投资者。投资渠道多样化及房地产金融政策，促使房地产投资者出现观望情绪。

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