想打擦边球难 新版土地出让合同大考开发商实力

  今日头条：武汉上半年楼市 住宅不及商业市场热

由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（也称新版土地出让合同）7月1日起正式执行。

目前，距新版土地出让合同执行已一月有余。但本地开发企业均称未收到新版土地出让合同。“至今没有看到新版合同”。湖北人信地产副总经理陈佳禾说，最近经手的合同都是老版合同，“2年内必须开工，没有竣工时间的规定，没有开发时间的限制”。

“限制了开发时间，限制了容积率，是新版土地出让合同的最大不同。”长期从事土地前期工作的开元地产负责人高伟表示。

5日，市土地交易中心窗口工作人员表示，目前，还没有实行新版合同。预计到下次挂牌交易时，可能会使用新版合同。对于具体时间，该工作人员没有透露。　　

变化有三　　

与老版土地出让合同相比，新版合同有三大显著变化：明确了开工与竣工时间，原则上开发时间不超过3年；规定了开发总套数；规定了建筑指标的下限。

其中，约定开发和竣工时间是最让开发商感觉“严格”的一条。 武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌认为，开发周期应该与项目的规模有关。十万平方米以内的项目，三年绰绰有余；几十万、甚至百万平方米的项目，三年开发完毕比较难。

他说，如果遇到旧城改造，遇到拆迁难的问题，三年更是不可能做到。特别是市场不好的情况下，开发商也不会把资金全押在项目上。“一刀切”的做法，不够科学。

“千亩大盘，三年怎么能开发完？”本地某不愿意透露姓名的开发商说，“总不能把房子都做好放着，等着卖”。

他表示，新版合同对规范土地市场与房地产市场的出发点是好的，但也会加快开发商的工作节奏，影响他们的工作成本，给他们带来压力与难度。如今，“聪明”的政府推出的土地都是“切为小块”出让。

新的示范文本还要求增加套数的规定：每宗地的开发建设总套数，以及90平方米以下的套数。 但肖汉昌认为，限制套数的做法，等于给企业的产品定位定死了。这应该交给市场来定，政府要做的是限制容积率与密度。

“90平方米以下的户型套数在市场整体供应量中所占的比例远远未达到70%。”某楼盘销售经理坦言，一宗土地出让后，各项规划指标如建筑容积率、建筑密度等按老合同规定要标明上限，而新的土地出让合同，除标明上限外，还需标明下限。 建设指标下限的规定，杜绝了一些郊区公寓项目宁愿牺牲容积率，把公寓改做联排别墅的现象。　　

实力鉴证 　　

今年1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中规定，明确土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

市场走冷及土地政策双管齐下，为避免土地被收回，各地产开发企业加快了手中土地的开发。

在开发资金普遍吃紧的眼下，新版土地合同对开发商的运作实力提出了高要求。 不少开发商表示，“这将是土地市场的又一次规范，考验开发企业对风险的自控能力。之前，开发商可能出于企业扩张需要，盲目地加大土地储备量而忽视了其中的风险。”

对此，肖汉昌表示，新版土地出让合同，更加细化，更具有针对性。对开发周期的限定，有效防止开发商囤地。这更有利于规范企业的开发行为。高伟则认为，“对政府出台此项新规定的目的与背景，稍加分析，新版土地出让合同对开发商的影响可想而知。”

“以一个10万平方米总建筑面积的项目为例，项目开工前的前期准备、方案设计阶段一般要一年时间，开工到开盘要一年时间，开盘到竣工交付也要两年时间。”本地某开发商说，以前项目开工后，开发商一般会分几期销售，万一形势不好，还可以放一段时间再说。今后不行了，3年时间限定了，为保证资金回笼，只能一符合预售条件就立马销售。

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